Купить дом в США иностранцу в 2026: ипотека, налоги, FIRPTA

≈ 35 мин чтенияОбновлено 28 сентября 2026

Аида Хазиева Основатель Extravisa · сама получила EB-1A самостоятельно в 2024 году · 1000+ консультаций · 100+ кейсов клиентов

Об авторе Telegram Instagram

Короткий ответ: федерального запрета на покупку недвижимости иностранцем в США нет. Купить можно дом, квартиру (condo), таунхаус или коммерческий объект, независимо от гражданства и наличия визы. Но сама покупка не даёт ни визы, ни вида на жительство, ни грин-карты, ни права находиться в стране дольше срока, указанного в форме I-94 при въезде.

Сложность не в запрете купить, а в деталях: ипотеку иностранцу без статуса дают не все банки и на других условиях, при продаже с покупателя удерживают часть суммы по правилу FIRPTA, а для тех, чей постоянный дом (домициль) в России, действуют отдельные ограничения во Флориде (с 2023 года) и в Техасе (с 1 сентября 2025 года). Отдельно стоит вопрос налогов: и в США как нерезидент, и в России или другой стране постоянного налогового резидентства.

Эта статья для тех, кто живёт за рубежом и планирует купить недвижимость в США удалённо или во время визита по B-2, E-2, H-1B и похожим статусам. Если вы уже живёте в США по визе или с грин-картой и покупаете дом для себя как резидент, процесс проще и подробнее разобран в статье покупка дома для тех, кто уже живёт в США. Если цель не сама недвижимость, а переезд в США, разумно сначала оценить иммиграционную стратегию через разбор кейса, а не начинать с выбора дома.

Может ли иностранец купить дом в США: короткий ответ

Да, может. Федеральный закон не требует ни гражданства, ни статуса резидента для покупки жилой или коммерческой недвижимости. Купить можно на своё имя, на имя супруга, на LLC или траст, зарегистрированный в США. Ограничения появляются на уровне отдельных штатов и касаются не всех иностранцев подряд: сельскохозяйственной земли, объектов рядом с военной или критической инфраструктурой, а в Техасе почти любой недвижимости для лиц с домицилем в нескольких странах. На федеральном уровне сделки рядом с чувствительными объектами может проверять комитет CFIUS, но покупка одного дома под эту проверку не подпадает. Подробно обо всём этом ниже.

Отдельно стоит закрыть частый миф сразу: покупка дома не создаёт основания для визы, вида на жительство или грин-карты. Раздел про это подробно ниже, а короткий разбор самого мифа есть в статье почему покупка недвижимости не даёт грин-карту.

Практически покупка недвижимости актуальна для трёх разных сценариев: инвестиция под аренду без цели переезжать, дом для будущего переезда по уже спланированной визовой стратегии, и жильё для тех, кто уже приезжает в США регулярно по делам или к семье. Логика покупки, ипотеки и налогов в этой статье применима ко всем трём, а разница только в том, насколько срочно нужно решать вопрос со статусом.

Ограничения для граждан России в 2026: Флорида, Техас и военные объекты

В 2023-2025 годах несколько штатов США ввели ограничения на покупку недвижимости для граждан отдельных стран, включая Россию. Это не федеральный закон, а решения конкретных штатов, и они не одинаковы по всей стране.

Флорида. Глава 692, часть III закона Флориды (принята как SB 264 в 2023 году) относит Россию к «foreign countries of concern». Лицам, чей домициль находится в такой стране, и которые при этом не являются гражданами США или обладателями грин-карты, запрещено покупать сельскохозяйственную землю, а также недвижимость в радиусе 10 миль от военных объектов и критической инфраструктуры. Есть узкое исключение (статья 692.203): физическое лицо может купить один жилой объект на участке до 2 акров, если он расположен не ближе 5 миль от военного объекта, у покупателя есть действующая виза США, которая не ограничена туристическими поездками, либо документ о предоставленном убежище, и покупка оформлена на имя этого человека. Туристическая виза B-1/B-2 для этого исключения не подходит. При закрытии сделки покупатель подписывает аффидевит о соответствии этим условиям.

Техас. Закон SB 17, действующий с 1 сентября 2025 года, запрещает физическим лицам с домицилем в «designated country» приобретать недвижимость в Техасе, включая аренду (leasehold) на срок от одного года. Designated country, это страна, которую Директор национальной разведки США назвал угрозой национальной безопасности хотя бы в одной из трёх последних ежегодных оценок угроз (Annual Threat Assessment); в эти доклады входят Китай, Иран, Северная Корея и Россия, а губернатор может добавлять страны отдельно. Закон не касается граждан США и обладателей грин-карты. Физическое лицо, которое на момент покупки законно находится и живёт в США, может купить жилой объект как residence homestead, то есть основное жильё для себя. Если суд установит нарушение, он обязывает продать объект через назначенного управляющего (receiver); для компаний дополнительно предусмотрен гражданский штраф в размере большей из двух сумм, $250 000 или 50% рыночной стоимости объекта, а умышленная покупка физическим лицом в нарушение закона квалифицируется как state jail felony, то есть уголовное преступление.

Федеральный уровень: CFIUS. Комитет по иностранным инвестициям в США (CFIUS) прямо исключает из своей юрисдикции покупку или долгосрочную аренду иностранцем одной жилой единицы (single housing unit), включая обычный для района участок земли при доме. То есть покупка одного дома для собственного проживания под CFIUS не подпадает в принципе, независимо от гражданства покупателя.

В ряде других штатов действуют или обсуждаются похожие законы с разной степенью строгости. Важно проверять актуальные ограничения именно того штата, где планируется покупка, у местного адвоката по недвижимости до подписания любого договора, а не полагаться на общее правило «раз купил в одном штате, значит можно везде». Для граждан Казахстана, Армении, Грузии и других стран СНГ решающим обычно оказывается не паспорт, а домициль: законы Флориды и Техаса называют конкретный список стран, и если постоянный дом человека не в одной из них, эти ограничения его, как правило, не касаются. Гражданину Казахстана, который фактически постоянно живёт в России, стоит проверить свою ситуацию отдельно.

Сколько стоит недвижимость в США в 2026 году

По предварительным данным Бюро переписи США и Министерства жилищного строительства и городского развития, HUD (релиз CB26-155 от 24 сентября 2026 года), медианная цена нового дома, проданного в августе 2026 года, составила $393 700, на 5,8% ниже, чем годом ранее ($417 900 в августе 2025); при этом Бюро переписи указывает, что 90-процентный доверительный интервал этого изменения включает ноль, то есть говорить о статистически значимом падении цен нельзя. Средняя цена оказалась выше медианы, $478 700, а темп продаж новых односемейных домов в пересчёте на год с учётом сезонности составил 684 000. Эти цифры относятся только к новым домам и не описывают конкретный город: реальная цена на вторичном рынке в Майами, Нью-Йорке или небольшом городе в Техасе может отличаться от общенациональной медианы в несколько раз в обе стороны.

Многие русскоязычные статьи о покупке недвижимости в США приводят цены по конкретному городу без даты публикации, из-за чего цифра быстро устаревает: рынок недвижимости в популярных у иностранных покупателей городах меняется быстрее среднего. Разумнее смотреть на актуальные листинги конкретного района на момент решения, а не на цифру из статьи, написанной год или два назад.

Тип объекта имеет значение не только для цены, но и для процесса покупки:

• Single-family home, отдельный дом на своём участке земли, самый распространённый и самый простой в оформлении тип для иностранного покупателя.
• Condo (кондоминиум), квартира в здании с общими зонами и обязательным взносом ассоциации (HOA), обычно проще для иностранца, чем кооператив.
• Townhouse, промежуточный вариант между домом и квартирой, тоже обычно с HOA.
• Co-op, распространён в основном в Нью-Йорке: покупатель формально не покупает недвижимость, а покупает долю в кооперативе, который владеет зданием. Совет кооператива (co-op board) имеет право одобрить или отклонить кандидатуру покупателя, включая иностранного, и это одна из причин, почему в Нью-Йорке condo обычно проще для иностранного покупателя, чем co-op.

Для тех, кто рассматривает конкретно Майами или Флориду как направление, полезен обзор актуальных цен и стоимости жизни в статье жизнь и цены в Майами.

Пошаговый процесс покупки дома в США

Процесс покупки одинаковый по структуре для резидента и иностранца, но у иностранца почти на каждом шаге появляются дополнительные вопросы: об ипотеке, о переводе денег, о налоговом номере. Ниже общая последовательность.

1. Определить бюджет и способ оплаты. Покупка за наличные (cash) или через ипотеку. Для ипотеки нужен предварительный документ от банка, pre-approval или pre-qualification letter, для покупки за наличные обычно требуется proof of funds, выписка со счёта или письмо банка, подтверждающее наличие суммы.
2. Выбрать штат и район. На этом этапе стоит сразу учитывать ограничения для граждан России, описанные выше, и общую стоимость владения (налоги, страховка, HOA), разобранную дальше в статье.
3. Подписать договор с агентом покупателя. С 17 августа 2024 года, после урегулирования по делу против Национальной ассоциации риелторов (NAR), агенты, работающие через MLS, обязаны заключить с покупателем письменный договор до первого показа, в том числе до онлайн-показа по видеосвязи. В договоре указывается размер вознаграждения агента.
4. Поиск объектов и показы. Агент организует показы, часть из них можно проводить удалённо по видеосвязи, если покупатель физически не в США.
5. Подача предложения (offer) и earnest money. Покупатель делает письменное предложение о цене и условиях, вносит earnest money, обычно небольшой процент от цены, как подтверждение серьёзности намерений.
6. Contingencies. Договор обычно содержит условия, при которых сделку можно отменить без потери депозита: home inspection (техническая проверка объекта), appraisal (независимая оценка стоимости для банка), financing (получение ипотеки), а иногда и title (чистота прав собственности).
7. Открытие эскроу. Нейтральная эскроу-компания или title company держит деньги и документы до завершения всех условий сделки.
8. Title search и title insurance. Проверка истории собственности на предмет обременений, долгов, споров о праве, и страхование титула, защищающее покупателя и банк от скрытых проблем с правом собственности.
9. Closing Disclosure. Если сделка с ипотекой, по требованию Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) банк обязан выдать Closing Disclosure не позднее чем за 3 рабочих дня до закрытия сделки, с точными итоговыми суммами.
10. Закрытие сделки (closing) и регистрация deed. Подписание финальных документов, перевод денег, регистрация нового собственника в местном реестре.

Ориентировочные сроки: сделка за наличные без ипотеки может занять от нескольких недель до месяца от офера до закрытия, сделка с ипотекой обычно дольше из-за времени на андеррайтинг банка и оценку объекта. Точный срок сильно зависит от штата, банка и сложности конкретной сделки, поэтому в этой статье не приводим единую цифру: разумнее уточнять актуальный ориентир у своего агента и банка на момент сделки.

Кто участвует в сделке и сколько это стоит

В типичной сделке участвует несколько отдельных сторон, и каждая решает свою узкую задачу.

Агент покупателя (buyer's agent). С августа 2024 года работает по письменному договору, где заранее прописана его комиссия. Комиссии в США не регулируются законом и полностью договорные: их размер можно и стоит обсуждать до подписания договора с агентом. Лицензию агента можно проверить на сайте регулятора недвижимости конкретного штата, обычно это Department of Real Estate или аналогичное ведомство.

Real estate attorney. В некоторых штатах, например в Нью-Йорке, участие юриста по недвижимости на стороне покупателя фактически обязательно по местной практике оформления сделок. В других штатах, включая Флориду, юрист не обязателен, но многие покупатели, особенно иностранные, нанимают его дополнительно к title company для проверки договора.

Title или escrow company. Нейтральная сторона, которая держит деньги и документы, проводит title search и выпускает title insurance.

Home inspector и appraiser. Инспектор проверяет техническое состояние дома, оценщик определяет рыночную стоимость для банка, если сделка с ипотекой.

Страховой агент. Оформляет полис страхования жилья, обязательный для банка при ипотеке и разумный даже при покупке за наличные.

CPA по международным налогам. Отдельная и часто недооценённая фигура для иностранного покупателя: обычный американский бухгалтер не всегда разбирается в FIRPTA, форме 1040-NR и договорах об избежании двойного налогообложения, поэтому для иностранца стоит искать специалиста именно по international tax.

Как купить дом удалённо, не приезжая в США

Купить недвижимость в США можно без личного визита, но для этого нужно заранее подготовить несколько инструментов.

Доверенность (power of attorney). Позволяет назначенному лицу подписывать документы от имени покупателя на территории США. Доверенность обычно нужно оформить у нотариуса или в консульстве США за рубежом, заверить апостилем в стране выдачи, если это применимо, и подготовить перевод на английский язык. Требования к форме доверенности и к апостилю разобраны в статье апостиль и легализация документов для США.

Электронные подписи и удалённое нотариальное заверение. В ряде штатов допускается remote online notarization, когда нотариальное действие проходит по видеосвязи. Доступность и правила такого удалённого нотариального заверения зависят от конкретного штата, поэтому этот вопрос нужно уточнять у title company заранее, а не рассчитывать на универсальное решение для любой сделки.

ITIN, индивидуальный номер налогоплательщика. Сама покупка дома формально не требует ITIN. Но он понадобится позже почти неизбежно: для получения кредита по удержанному налогу FIRPTA при будущей продаже, для подачи декларации 1040-NR при сдаче объекта в аренду, а для ипотеки, которую выкупает Fannie Mae, у каждого заёмщика должен быть действительный SSN или ITIN. ITIN оформляется по форме W-7, обычно вместе с налоговой декларацией, подать документы можно по почте, в офисе IRS или через уполномоченного Acceptance Agent.

Банковский счёт в США. Не обязателен для самой покупки, деньги можно перевести через title company международным переводом, но счёт в американском банке упрощает будущие платежи по налогу на недвижимость, HOA и коммунальным услугам. Как открыть счёт без SSN, разобрано в статье банковский счёт в США без SSN.

Онлайн-показы и видеоосмотр. Покупатель из-за рубежа обычно видит объект только через видеосвязь агента, поэтому договор с агентом покупателя подписывается ещё до первого такого показа. Разумно попросить агента пройти по дому без монтажа: показать крышу, подвал или гараж, систему кондиционирования, следы влаги, соседние участки. Профессиональная инспекция (home inspection) всё равно нужна, но видеоосмотр помогает отсеять явно неподходящие варианты до внесения earnest money.

Как перевести деньги и подтвердить их происхождение

Банки, title company и эскроу-агент в США обязаны соблюдать правила против отмывания денег (AML) и проверки клиента (KYC). Это касается любого покупателя, но для переводов из России и СНГ проверка происхождения средств обычно требует больше документов и времени: выписки со счетов, договоры, налоговые декларации, подтверждающие законный источник дохода.

С 8 декабря 2025 года Банк России отменил ранее установленные месячные лимиты на переводы иностранной валюты за рубеж для граждан РФ и физических лиц, нерезидентов из дружественных стран. Это упростило саму техническую возможность перевода крупной суммы за рубеж, но не отменяет проверку источника средств на стороне американского банка или title company.

Отдельный технический момент касается покупки через LLC или траст без ипотеки. Правило FinCEN Residential Real Estate Rule должно было обязать сообщать о таких сделках в FinCEN, но 19 марта 2026 года федеральный окружной суд Восточного округа Техаса отменил это правило (дело Flowers Title Companies v. Bessent), и, по разъяснению FinCEN, пока это решение действует, такие отчёты подавать не нужно. FinCEN совместно с Министерством юстиции подал апелляцию, поэтому статус правила может измениться, и покупателям, планирующим структуру через LLC, стоит проверять актуальный статус ближе к дате сделки.

Для инвесторов, рассматривающих не просто покупку дома, а более крупные вложения с целью получить грин-карту через EB-5, требования к источнику средств значительно строже, чем при обычной покупке жилья: нужно документально проследить всю цепочку происхождения инвестируемой суммы. Это разобрано в статье как доказать законное происхождение денег для EB-5.

Ипотека в США для иностранцев: кому дают и на каких условиях

Условия ипотеки для иностранного покупателя зависят от того, к какой из трёх групп он относится.

1. Обладатель грин-карты. Условия ипотеки такие же, как у гражданина США: доступны стандартные программы Fannie Mae и Freddie Mac, при соблюдении обычных требований к кредитной истории и доходу.

2. Непостоянный резидент США по рабочей или инвесторской визе (H-1B, L-1, E-2, O-1 и похожие). Стандартные программы Fannie Mae в принципе доступны, если заёмщик законно присутствует в США (legally present) и имеет действительный SSN или ITIN. Но с 25 мая 2025 года, для case number от этой даты и позже, программа FHA закрыта для непостоянных резидентов: согласно Mortgagee Letter 2025-09 Министерства жилищного строительства (HUD) от 26 марта 2025 года, ипотека FHA теперь доступна только гражданам США, обладателям грин-карты, а также гражданам Микронезии, Палау и Маршалловых Островов. Держателям виз вроде H-1B, L-1 или E-2 FHA больше не подходит, и им остаются conventional-программы Fannie Mae или Freddie Mac либо программы конкретного банка.

3. Иностранец без статуса и без физического присутствия в США (foreign national). Для этой группы стандартные программы Fannie Mae и Freddie Mac, как правило, не подходят. Такие покупатели обращаются к специализированным foreign national или non-QM программам, которые предлагают отдельные банки и частные кредиторы. У таких программ обычно выше первоначальный взнос и ставка, чем у стандартной ипотеки для резидента, но точные условия у каждого кредитора индивидуальные и официально не публикуются в виде единой таблицы, поэтому в этой статье мы не приводим конкретные цифры взноса и ставки для этой категории: их нужно запрашивать напрямую у нескольких банков на момент сделки.

Средняя ставка по стандартной 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой составляла 7,03% по данным Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey на 24 сентября 2026 года, по 15-летней фиксированной ставке 6,42%. Это ориентир именно для обычных заёмщиков по стандартным программам: ставки по foreign national программам для иностранцев без статуса обычно выше, но официальной единой цифры для них нет.

По любой ипотеке, независимо от статуса заёмщика, действует федеральное требование CFPB: банк обязан предоставить Loan Estimate, документ с предварительными условиями кредита, в течение 3 рабочих дней после того, как получил заявку с базовыми данными (имя, доход, номер SSN для запроса кредитного отчёта, адрес объекта, оценка его стоимости и сумма кредита), а перед самим закрытием сделки, не позднее чем за 3 рабочих дня, выдать Closing Disclosure с окончательными цифрами.

Расходы на закрытие сделки и налоги при покупке

Помимо самой цены объекта, при закрытии сделки покупатель платит ряд отдельных сборов и налогов. В типовой набор closing costs, описанный CFPB, входят: origination fee банка (если сделка с ипотекой), оценка (appraisal), title insurance, escrow fee, recording fees за регистрацию сделки, а также предоплаченные налоги и страховка на первые месяцы владения.

Многие статьи о покупке недвижимости в США указывают закрывающие расходы как «1-3% от цены объекта». Это только грубый ориентир: реальная сумма зависит от штата, размера ипотеки и конкретных налогов на передачу собственности, поэтому далее приведены точные ставки по двум штатам, часто выбираемым иностранными покупателями.

Кто именно платит тот или иной налог, продавец или покупатель, определяется местной практикой и текстом договора купли-продажи, и это стоит уточнять с агентом или юристом до подписания офера, а не считать, что правило одинаковое во всех штатах.

Налог на недвижимость в США и реальная стоимость владения

Ежегодный налог на недвижимость (property tax) в США устанавливается не федеральным правительством, а на уровне штата и местных органов. В Техасе налога на недвижимость на уровне штата нет вообще: ставки устанавливают и собирают местные taxing units, школьные округа, округа, города, и итоговая нагрузка складывается из нескольких таких ставок одновременно.

Во Флориде есть льгота homestead exemption: до $50 000 снижения налогооблагаемой базы плюс ограничение роста оценочной стоимости: не более 3% в год или индекса потребительских цен, в зависимости от того, что меньше (правило Save Our Homes). Но эта льгота доступна только тем, кто на 1 января года льготы живёт в объекте как в постоянном жилье во Флориде и подаёт заявление до 1 марта. По разъяснению оценщика округа Майами-Дейд, владелец должен быть гражданином США или постоянным резидентом (обладателем грин-карты), так что держатели временных виз на эту льготу обычно рассчитывать не могут. Для иностранного покупателя, который не живёт в объекте постоянно как основном жильё, эта льгота, как правило, недоступна, и налог на недвижимость считается по полной оценочной стоимости.

Формула реальной стоимости владения для иностранного собственника складывается из нескольких статей:

• property tax по ставке местных органов, без льготы homestead для нерезидента;
• страхование жилья, во Флориде и Техасе с учётом риска ураганов и наводнений часто заметно выше среднего по стране;
• взнос ассоциации (HOA), если это condo или townhouse в комплексе с общими зонами;
• коммунальные платежи и, при отсутствии постоянного проживания, оплата управляющей компании для обслуживания объекта.

Отдельная деталь про налоговые вычеты: SALT-вычет (State and Local Tax), в который входит и уплаченный property tax, для тех, кто детализирует вычеты в декларации, был временно, на 2025-2029 годы, повышен законом OBBBA 2025 года с $10 000 до $40 000 ($20 000 при раздельной подаче супругов), в 2026 году с индексацией до $40 400 ($20 200 при раздельной подаче), и снижается, но не ниже $10 000, при модифицированном скорректированном доходе выше $505 000 в 2026 году ($500 000 в 2025 году). Вычет процентов по ипотеке ограничен долгом $750 000 ($375 000 при раздельной подаче). Но оба этих вычета применимы только к тем, кто подаёт полноценную налоговую декларацию резидента США и детализирует вычеты (itemized deductions), а не к нерезиденту, который просто владеет домом и не живёт в США постоянно.

Сдача недвижимости в аренду: налоги для нерезидента

Если иностранный владелец сдаёт американскую недвижимость в аренду, доход облагается налогом в США по одному из двух режимов.

По умолчанию: 30% с валовой суммы. Арендатор или управляющий агент обязан удерживать 30% с полной суммы арендной платы (или по сниженной ставке налогового договора, если применим) без учёта каких-либо расходов владельца.

По выбору: раздел 871(d), effectively connected income. Владелец может выбрать считать доход от аренды «эффективно связанным» с бизнесом в США. В этом случае доход облагается не по фиксированной ставке с полной суммы, а по прогрессивной шкале с вычетом реальных расходов, включая амортизацию, ремонт, управление и проценты по ипотеке. Для этого нужно предоставить арендатору или управляющему агенту форму W-8ECI вместо стандартной формы для нерезидента, и подавать декларацию 1040-NR за год выбора и за все последующие годы. Важный технический момент: право на вычеты по этому режиму сохраняется только при условии подачи декларации в течение 16 месяцев с исходного срока подачи, иначе IRS может отказать в вычетах и обложить налогом полную сумму дохода.

На практике почти всегда выгоднее выбрать 871(d), если есть реальные расходы по объекту, но выбор нужно делать осознанно с налоговым специалистом, а не по умолчанию.

Управляющая компания часто становится обязательной практической необходимостью для владельца, который физически не находится в США: она берёт на себя поиск арендаторов, сбор платежей, техническое обслуживание и часто выступает тем самым агентом, который правильно удерживает налог или принимает форму W-8ECI. Доход от аренды почти всегда также нужно декларировать и в стране налогового резидентства владельца, о чём отдельный раздел ниже.

Продажа и FIRPTA: 15%, 10% или 0%

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) обязывает покупателя недвижимости у иностранного продавца удержать часть суммы сделки и перечислить её в IRS. Это правило касается именно продажи, а не покупки, но знать о нём стоит заранее, ещё до покупки, потому что оно влияет на будущую доходность и на планирование ITIN.

Базовая ставка удержания составляет 15% от amount realized, то есть от полной цены сделки, а не от прибыли. Есть два исключения, снижающие или отменяющие удержание:

• 0% (полное исключение). Не требуется удержание, если покупатель, физическое лицо, приобретает объект как жильё для собственного использования, цена не превышает $300 000, и покупатель или его семья планируют использовать объект не менее 50% дней фактического использования в каждый из первых двух 12-месячных периодов после покупки (дни, когда объект просто пустует, в этот расчёт не включаются).
• 10% (сниженная ставка). Применяется, если покупатель приобретает объект как жильё для себя и цена сделки не выше $1 000 000. Если цена выше $1 млн, действует базовая ставка 15%, даже если покупатель берёт объект для собственного проживания.

Пример расчёта на объекте стоимостью $500 000, который покупатель берёт как собственное жильё: удержание составит 10% от цены, то есть $50 000, независимо от того, с прибылью или в убыток продаёт иностранный владелец. Если бы цена была $250 000 и соблюдалось условие о проживании покупателя, удержание могло бы быть нулевым по правилу исключения до $300 000.

Покупатель (withholding agent) обязан перечислить удержанную сумму в IRS по форме 8288 (с приложением 8288-A на каждого продавца) не позднее 20-го дня после даты сделки. Продавец-иностранец получает штампованную копию 8288-A и использует её как подтверждение уплаченного налога при подаче своей декларации 1040-NR, где итоговый налог на прибыль от продажи может оказаться заметно меньше удержанных 15% или 10%, а разница возвращается как переплата.

Чтобы не ждать возврата переплаты годом позже, продавец может заранее подать форму 8288-B, заявление на сертификат об уменьшенном удержании, и, если IRS его одобрит, покупатель удержит сумму, основанную на реальном расчёте налога, а не на полной цене сделки.

Налоги в России и СНГ, двойное налогообложение и налоговое резидентство США

Отдельно от американских налогов встаёт вопрос о налогах в стране постоянного проживания владельца. Здесь есть важное изменение, которое многие статьи о покупке недвижимости в США не учитывают: с 16 августа 2024 года приостановлено действие пункта 4 статьи 1, статей 5-21 и 23, а также Протокола к договору об избежании двойного налогообложения между США и Россией. Приостановку инициировала Россия 8 августа 2023 года, а США подтвердили её действие 17 июня 2024 года. Это означает, что стандартный механизм зачёта налогов по договору между двумя странами сейчас не работает, и расчёт нужно делать индивидуально с налоговым консультантом, а не по правилам договора, актуальным до августа 2024 года.

Для налоговых резидентов России доход от аренды или продажи недвижимости в США декларируется самостоятельно через форму 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. С 2025 года, по разъяснению ФНС, доход от аренды облагается по основной пятиступенчатой шкале от 13% до 22%, а доход от продажи недвижимости по двухступенчатой: 13% с суммы до 2,4 млн рублей в год и 15% с превышения. Налоговым резидентом России считается человек, который провёл в стране не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Более подробно вопрос налогов в России при доходах, связанных с США, разобран в материале налоги в России при жизни и доходах в США. Для граждан других стран СНГ действует свой отдельный договор с США, если он есть, и его статус нужно проверять индивидуально, а не по аналогии с российским.

Ещё один момент, который легко упустить: тест существенного присутствия (substantial presence test). Он определяет, не стал ли владелец сам налоговым резидентом США, даже без визы или грин-карты, просто за счёт частых и продолжительных визитов в собственный дом. Формула такая: человек становится налоговым резидентом США, если провёл в стране не менее 31 дня в текущем году, и не менее 183 дней в сумме за 3 года по формуле: весь текущий год плюс треть дней прошлого года плюс шестая часть дней позапрошлого года. Владельцы дома в США, которые регулярно и надолго туда приезжают, должны учитывать этот тест при планировании количества и длительности визитов, чтобы случайно не оказаться налоговым резидентом сразу двух стран.

На кого оформить: на себя, LLC или траст, и что будет с наследством

Оформление на себя лично проще всего в администрировании, но не даёт защиты от личной ответственности и напрямую подпадает под правила estate tax для нерезидентов при наследовании. LLC даёт определённую защиту от ответственности по обязательствам, связанным с объектом, например при травме арендатора, но требует отдельного администрирования: регистрации компании, отдельного банковского счёта, дополнительных налоговых форм, и статус правила FinCEN об отчётности по таким покупкам после апелляции может измениться, о чём написано в разделе про перевод денег выше. Траст используется реже и обычно оправдан только при более сложном планировании наследства, а не для одного объекта недвижимости.

Отдельный вопрос, который стоит продумать заранее, независимо от формы владения: налог на наследство (estate tax) для нерезидентов-неграждан США. Если стоимость активов покойного в США на дату смерти превышает $60 000, исполнитель завещания или распорядитель наследства (executor) обязан подать форму 706-NA, и недвижимость в США входит в число облагаемых активов по этому расчёту. Порог $60 000 значительно ниже, чем аналогичный порог для граждан США, и дом стоимостью в несколько сотен тысяч долларов легко превышает эту сумму.

Для тех, кто уже думает о более активном использовании американского юрлица, не только для владения одним домом, а для бизнеса как основания для визы, стоит различать эти две разные задачи: LLC для владения недвижимостью и LLC как основа для визы E-2 устроены по-разному и решают разные цели, что подробнее разобрано в статье открыть LLC в США удалённо. Готовых типовых схем владения недвижимостью «для любого случая» здесь не существует: решение зависит от суммы, цели покупки и структуры семьи, и разумно принимать его с налоговым юристом, а не по шаблону из статьи в интернете.

Миф: «купил дом, получил визу». Что на самом деле даёт статус

Это, вероятно, самое живучее заблуждение среди тех, кто впервые смотрит на покупку недвижимости в США. Покупка дома, даже дорогого, сама по себе не создаёт основания ни для одной визовой или иммиграционной категории США.

Что конкретно не работает:

• покупка дома не продлевает срок пребывания по туристической визе B-2 сверх даты в форме I-94;
• владение недвижимостью не даёт права работать в США ни по одной визе;
• частые и длительные визиты «просто пожить в своём доме» по B-2 могут вызвать вопросы у офицера на границе или на собеседовании о том, не используется ли туристический статус фактически для постоянного проживания.

Что действительно связывает недвижимость и статус, при правильных условиях:

E-2, виза инвестора по договору. Требует существенной инвестиции в реальный, действующий бизнес, где инвестор реально рискует капиталом и активно им управляет. Инвестиция должна быть под риском и не может быть пассивной: незастроенная земля, портфель акций или просто дом для собственного проживания не считаются подходящей инвестицией для E-2. Первичный срок пребывания на E-2, как правило, 2 года с возможностью продлений, супруг держателя E-2 имеет право работать по статусу. Важное ограничение: Россия не входит в список стран, имеющих договор с США, дающий право на E-2, поэтому для гражданина России эта категория обычно недоступна напрямую по российскому гражданству, и вопрос требует индивидуальной проверки, если есть гражданство другой, договорной страны.

EB-5, грин-карта через инвестиции. Требует инвестиции от $800 000 в проект в целевой зоне занятости (TEA) или в инфраструктурный проект, либо от $1 050 000 в стандартный проект вне TEA, для петиций, поданных с 15 марта 2022 года. Инвестиция должна создать минимум 10 рабочих мест на полную ставку для американских работников. Обратите внимание: следующая индексация этих сумм ожидается для петиций, поданных с 1 января 2027 года, поэтому ближе к этой дате пороги стоит перепроверять. Обычная покупка дома для собственного проживания не соответствует требованиям EB-5 ни по одному из критериев: это не инвестиция в бизнес, создающий рабочие места.

Для тех, у кого нет цели вкладывать сотни тысяч долларов в бизнес или проект, но есть значимые профессиональные достижения, есть путь без инвестиций вообще: категории EB-1A и NIW позволяют получить грин-карту как специалист с выдающимися способностями или как деятельность, представляющая национальный интерес США, без работодателя и без крупных вложений. Основы этого пути разобраны в статье грин-карта без работодателя.

Подробнее разница между E-2 и EB-5 как двумя основными инвесторскими путями разобрана в статье E-2 или EB-5: что выбрать инвестору, а требования именно к сумме и зонам TEA для EB-5 в материале минимальная сумма EB-5 и TEA-зоны.

Частые ошибки иностранцев и чек-лист перед покупкой

Ниже частые ошибки, которые встречаются у иностранных покупателей недвижимости в США, и короткий чек-лист, который стоит пройти до подписания офера.

Частые ошибки:

• покупка во Флориде или Техасе без предварительной проверки ограничений для граждан России по домицилю;
• расчёт на ипотеку FHA без учёта того, что с 25 мая 2025 года она недоступна непостоянным резидентам;
• отсутствие ITIN к моменту продажи, что затягивает получение кредита по удержанному налогу FIRPTA;
• полное игнорирование FIRPTA и обязанности подать 1040-NR при продаже или сдаче в аренду;
• оформление объекта на родственника без учёта, как это повлияет на наследование и на estate tax;
• вера в то, что покупка дома сама по себе создаёт основание для визы или грин-карты;
• отсутствие подготовленных документов об источнике денежных средств до момента, когда title company их запросит.

Чек-лист перед покупкой:

1. Проверить ограничения конкретного штата для вашего гражданства и домициля, включая законы Флориды и Техаса.
2. Определить способ оплаты: наличные или ипотека, и к какой из трёх категорий заёмщиков вы относитесь.
3. Получить pre-approval от банка или подготовить proof of funds.
4. Подписать письменный договор с агентом покупателя до начала показов.
5. Уточнить у title company, как будет организована удалённая часть сделки, если вы не приезжаете в США лично.
6. Оформить доверенность с апостилем и переводом, если сделка проходит без вашего личного присутствия.
7. Подготовить документы об источнике средств заранее, до запроса банка или title company.
8. Оценить полную стоимость владения: property tax, страховку, HOA, а не только цену покупки.
9. Решить вопрос с ITIN, если планируете сдавать объект в аренду или продавать его в будущем.
10. Проконсультироваться с CPA по международным налогам о будущих обязательствах по аренде, продаже и, при необходимости, декларации в стране вашего налогового резидентства.

Как помогает Extravisa

Extravisa не риелторская и не налоговая компания: мы не подбираем объекты недвижимости и не готовим налоговые декларации. Наша область: иммиграционная стратегия, если за покупкой дома на самом деле стоит цель переехать в США. Это разбор кейса, подготовка петиций E-2, EB-5, O-1, EB-1A или NIW и подготовка к собеседованию в консульстве.

Аида Хазиева, основатель Extravisa, получила EB-1A самостоятельно, без иммиграционного адвоката, на основе более чем 20-летнего опыта в косметологии и электроэпиляции: книга «Электроэпиляция как искусство» тиражом 70 000 экземпляров, письмо поддержки от доктора Жан-Луи Себага, и публикации в «Комсомольской правде» и «Аргументах и фактах». Это не гарантия результата для каждого случая, но подтверждение, что грамотно выстроенная стратегия работает даже без формального научного профиля.

Если вопрос о недвижимости на самом деле вопрос о переезде, разумный первый шаг это разбор кейса, где обсуждается конкретная ситуация, а не общий чек-лист из статьи.

Частые вопросы

Может ли гражданин России купить дом в США в 2026 году?
Да, федерального запрета нет. Но во Флориде и Техасе действуют отдельные ограничения для лиц с домицилем в России, с узкими исключениями для одного жилого объекта при определённых условиях, и их нужно проверять до покупки в этих штатах.

Даёт ли покупка недвижимости в США визу, вид на жительство или грин-карту?
Нет. Покупка дома не создаёт основания ни для одной визовой категории и не продлевает срок пребывания, указанный в форме I-94.

Можно ли взять ипотеку в США без грин-карты и без SSN?
Можно, если у вас есть законный статус в США (например, рабочая или инвесторская виза) и действительный SSN или ITIN, тогда доступны стандартные программы Fannie Mae. Без статуса и присутствия в США остаются только специализированные foreign national программы отдельных банков.

Какой первоначальный взнос и ставка по ипотеке для иностранца?
Для стандартных программ ставка около 7,03% по 30-летней фиксированной ипотеке (Freddie Mac, на 24 сентября 2026 года). Для foreign national программ, доступных иностранцам без статуса, официальные условия по взносу и ставке не публикуются в едином виде, их нужно уточнять у конкретных банков.

Какой налог на недвижимость в США платит иностранный собственник?
Ставка зависит от штата и местных органов: в Техасе налога штата нет, ставки устанавливают местные taxing units, во Флориде есть льгота homestead exemption, но она недоступна нерезидентам без грин-карты. Иностранный собственник обычно платит полную оценочную ставку без льгот для основного жилья.

Что такое FIRPTA и сколько удержат при продаже дома?
FIRPTA обязывает покупателя удержать 15% от цены продажи при покупке у иностранца, 10% при покупке жилья для себя ценой до $1 млн, и 0% при покупке жилья для себя ценой до $300 000 с условием о проживании покупателя.

Как платить налог, если сдавать квартиру в США в аренду, живя за границей?
По умолчанию 30% с валовой суммы аренды удерживает арендатор или агент. По выбору можно перейти на режим effectively connected income по разделу 871(d): тогда налог считается с чистого дохода за вычетом расходов по прогрессивной шкале, но требует формы W-8ECI и ежегодной декларации 1040-NR.

Нужен ли ITIN для покупки недвижимости в США?
Для самой покупки формально нет, но он почти неизбежно понадобится позже: для кредита по FIRPTA при продаже, для декларации по аренде, а для ипотеки, которую выкупает Fannie Mae, SSN или ITIN нужен уже на этапе заявки.

Можно ли купить дом в США удалённо, не приезжая?
Да, через доверенность с апостилем и переводом, электронную переписку с агентом и, где доступно, удалённое нотариальное заверение. Условия удалённого закрытия стоит уточнять у title company на первой встрече.

Можно ли жить в своём доме в США по туристической визе B-2?
Только в пределах срока, указанного в форме I-94. B-2 не даёт права постоянно жить в стране, и частые продолжительные визиты «пожить в доме» могут вызвать вопросы у офицера о фактической цели поездок.

Лучше оформить недвижимость на себя или на LLC?
Зависит от цели: оформление на себя проще в администрировании, LLC даёт защиту от личной ответственности, но требует отдельного учёта и налоговых форм. Решение стоит принимать с налоговым юристом с учётом будущей продажи по FIRPTA и вопросов наследования.

Сколько нужно вложить для EB-5 и можно ли для этого купить недвижимость?
Минимальная инвестиция для EB-5 составляет $800 000 в проект в целевой зоне занятости (TEA) или $1 050 000 в стандартный проект, с требованием создать 10 рабочих мест. Обычная покупка дома для собственного проживания не соответствует требованиям EB-5, потому что не создаёт рабочих мест и не является инвестицией в бизнес.

Читайте также

Почему покупка недвижимости не даёт грин-карту · Покупка дома для тех, кто уже живёт в США · Грин-карта через инвестиции EB-5 · Виза инвестора E-2 и treaty-страны · Кредитная история в США · Налоги в России при жизни и доходах в США

Другие иммиграционные программы

• EB-1A: грин-карта по таланту
• EB-2 NIW: грин-карта без работодателя
• O-1: виза талантов
• H-1B: рабочая виза специалиста
• L-1A: перевод руководителя
• L-1B: перевод специалиста
• E-2: инвесторская виза
• EB-5: грин-карта через инвестиции
• EB-1C: грин-карта для руководителей
• TN: виза для граждан Канады и Мексики
• E-3: виза для граждан Австралии
• K-1: виза невесты и жениха

Комментарии

Аида Хазиева | Эксперт по иммиграции и визам США

Не нашли ответ в статье? Спросите, разберём именно ваш случай.

Комментарии проходят модерацию, Аида отвечает лично Написать